Nieuws
De verbouwing van twee monumentale panden tot hotel heeft volgens het gerechtshof ’s-Hertogenbosch niet geleid tot een vervaardigd goed in de zin van de Wet OB. De ingrepen waren bouwkundig te beperkt om te spreken van in wezen nieuwbouw, ondanks de hoge investeringskosten en de functiewijziging van kantoor naar hotel.
23 oktober 2025 door Fiscaal Vanmorgen
Een BV koopt in 2018 een kantoorgebouw dat in 2017 en 2018 is verbouwd tot hotel. Het gebouw bestaat uit twee naast elkaar gelegen monumentale panden die in of rond 1800 zijn gebouwd. Aan de achterzijde is in de jaren 80 van de vorige eeuw een uitbouw gerealiseerd, in de tijd waarin het gebouw werd getransformeerd tot kantoorgebouw.
De verbouwing bestond uit het strippen van de binnenzijde van het gebouw, waardoor het gebouw aan de binnenzijde aanzienlijk is veranderd. De kantoorruimten hebben plaatsgemaakt voor hotelkamers en er zijn sanitaire aanpassingen uitgevoerd, bovendien is er een sprinklerinstallatie en een nieuwe verwarming geplaatst. De constructieve aanpassingen betreffen het boren van gaten in vloeren ten behoeve van de doorvoer van leidingen en het aanbrengen van brandvertragende materialen op de houten vloeren ten behoeve van de brandveiligheid. Het dak, de vloeren, de trappen, de plafonds en de liften zijn niet verwijderd en ook niet vervangen. De verbouwingskosten bedroegen ongeveer 7 miljoen euro.
Vervaardigd goed
De BV verzoekt de inspecteur te verklaren dat de verbouwing heeft geleid tot een vervaardigd goed in de zin van artikel 11, lid 3, aanhef en letter b, Wet OB. De BV doet ook aangifte overdrachtsbelasting en betaalt een bedrag van € 974.319,- waarvoor zij teruggave vraagt. De inspecteur komt niet tegemoet aan het verzoek van de BV en stelt dat de verbouwing van het kantoorpand niet heeft geleid tot in wezen nieuwbouw.
Het beroep van de BV bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant wordt vervolgens verworpen waarna de BV in hoger beroep gaat bij gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het geschil waar het om gaat bestaat uit drie onderdelen die het hof apart behandeld. Eerst is het de vraag of de verbouwing een vervaardigd goed heeft voortgebracht. Als tweede is het de vraag of het ‘in wezen nieuwbouw’-criterium in overeenstemming is met de Btw-richtlijn en als laatste of via artikel 11, lid 1, letter a, onder 1° Wet OB rechtstreeks kan worden getoetst aan een ruimere Unierechtelijke uitleg.
Wijzigingen in bouwkundige constructie bepalend
Het hof overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, volgens de huidige stand van de jurisprudentie, moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, zoals vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Het hof is van oordeel dat de verbouwing van het gebouw niet dusdanig ingrijpend is geweest dat dit heeft geleid tot een situatie waarin in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Het hof komt tot dat oordeel omdat de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw niet ingrijpend is veranderd en omdat de verbouwing niet heeft geleid tot een verandering in bestaande oppervlakten. Maar vooral omdat de wijzigingen in de bouwkundige constructie beperkt zijn gebleven tot het boren van gaten in vloeren en het skelet is blijven bestaan. De omstandigheden dat het gebouw van functie is veranderd en dat het bedrag aan investeringen van aanzienlijke omvang is geweest maakt dat niet anders, gelet op het niet doorslaggevende karakter van die omstandigheden.
Passend binnen BTW- richtlijn
De BV stelt dat de uitleg van de Hoge Raad te strikt is wat betreft het criterium ín wezen nieuwbouw ‘. De inspecteur stelt daarentegen dat het ‘voortbrengen van een vervaardigd goed’ en het daaruit voortvloeiende criterium ‘in wezen nieuwbouw’ verenigbaar is met artikel 12, lid 2, Btw-richtlijn, omdat in de Btw-richtlijn slechts een ondergrens is gesteld. Het hof is van oordeel dat in de arresten Kozuba en Promo 54 die uitleg wordt bevestigd. Het hof verwijst naar de uitleg van de Hoge Raad dat artikel 11, lid 3, letter b, Wet OB in overeenstemming is met de mogelijkheid die artikel 12, lid 2, Btw-richtlijn biedt om de voorwaarden te bepalen voor de toepassing van het criterium van de ‘eerste ingebruikneming’ op de verbouwing van oude gebouwen.
Eerste ingebruikneming
In het laatste geschilpunt stelt de BV dat in de situatie dat een verbouwing niet tot een ‘vervaardiging’ leidt maar tot een Unierechtelijk kwalificerende verbouwing, rechtstreeks terugkeer plaatsvindt naar de fase vóór de eerste ingebruikneming op grond van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1° Wet OB. In die betreffende bepaling komen volgens de BV namelijk ook de woorden ‘vóór de eerste ingebruikneming’ voor die ook in de Btw-richtlijn worden gebezigd, waardoor het begrip ‘vervaardiging’ in het derde lid betekenisloos is geworden.
Het hof is van oordeel dat het betoog van de BV faalt omdat het eerste lid en het derde lid van artikel 11 Wet OB onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. In het derde lid wordt namelijk eerst expliciet verwezen naar het eerste lid, letter a, onder 1° en vervolgens nader omschreven wanneer in het geval van verbouwing van een oud gebouw van een eerste ingebruikneming sprake is. Hieruit volgt volgens het oordeel van het hof dat de eerste ingebruikneming niet kan worden geïnterpreteerd zonder de verduidelijking van het derde lid en het daarin opgenomen begrip ‘vervaardiging’ bij die lezing te betrekken.
Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt daarmee de uitspraak van de rechtbank.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch